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年山东省新版房屋养老金实施

2023-07-23 16:00:58 文/高考志愿库

昨天,民生会客厅微访谈上线。结合5月1日将实施的新版《山东省住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),市房产管理资金监管中心主任朱海涛进行了详细对比和解答。据了解,根据《办法》规定,电梯故障、地下车库雨水倒灌等8种情形申请使用住宅专项维修资金,可以启动应急维修程序,不用小区物业或相关业主挨家“按手印”了。威海晚报记者王文龙

“异议表决”让业主有了更多选择

“‘交存容易使用难’是目前住宅专项维修资金面临的尴尬,‘异议表决’无疑是5月份即将实施的《办法》的最大亮点。”朱海涛介绍说。

朱海涛表示,根据《办法》规定,业主表决既可采取常规表决,也可采用“异议表决”。

常规表决,必须经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意;而根据业主共同管理规约的约定,也可采用“异议表决”,即持不同意见的业主占有建筑面积占总面积三分之一以下、且占总人数三分之一以下的,也可视为表决通过。

他表示,这两种表决方式都可在申请使用住宅专项维修资金时使用,后者给了相关业主“异议表决”的权利,与前者相比更方便,但有一个先决条件,就是业主共同管理规约中要对“异议表决”作出事先约定。

一次计划使用表决可“管”两年

在市民的印象中,房屋“养老金”每次使用都要申请。而根据《办法》,住宅专项维修资金的一次计划使用表决可“管”两年。

朱海涛介绍,根据《办法》,维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

“住宅专项维修资金的计划使用,就是根据房屋检修的一般规律,定期对共用部位、共用设施设备进行保养和维护。”朱海涛说,这一情况主要适用于可以预见的、以延长使用寿命及方便业主生活为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修更新和改造。

朱海涛说,具体实施同样需要业主共同决定,《办法》规定,业主可以一次表决不超过连续两年的使用计划。

8种情形可开启应急使用“绿色通道”

在民生会客厅栏目组记者前期的调查采访中,有不少小区因电梯故障申请使用住宅专项维修资金。朱海涛分析认为,未来,随着我市高层建筑增多,电梯维修将成为住宅专项维修资金使用的“大头”。

维修资金的应急使用,适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行的维修、更换和改造情形。

根据《办法》规定,共有8种情形可开启“绿色通道”,应急使用住宅维修资金,包括:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏、电梯故障、消防系统故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动、玻璃幕墙炸裂、排水管道破裂、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急情况等。

朱海涛说,未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的,相关业主可将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

此外,《办法》同时规定,应急使用事前不必表决,但事后必须公示。

房屋没售出“养老金”由开发商交

以往,对于竣工交付、尚未出售的住宅,维修资金应该由谁交存,这一点不太明确。

《办法》规定,从今年5月1日开始,竣工交付但尚未出售的住宅由建设单位交存首期住宅专项维修资金。因为房屋尚未售出,开发商就是名副其实的业主,应该承担公共部位、公共设施设备的维修义务,能有效避免部分存量房因未交存维修资金,在需要维修却出现资金缺口的尴尬局面。

广告收益将补充“养老金”公共账户

小区的广告收益归谁所有?在以往,这是一个比较尖锐的问题,《办法》对此有了明确规定。“这一规定解决了小区物业公司和业主之间的利益矛盾。”朱海涛说。

朱海涛介绍,公共区域的广告收益,例如轿厢广告、户外广告,小区公共区域出租停车位的收益等,小区公共区域内租赁的摊位收益等公共收益,除了预留业主委员会的必要办公经费外,不低于60%的公共收益将补充到维修资金公共账户,作为维修资金使用,归全体业主共有,具体怎么支配需要召开全体业主大会,由全体业主投票决定。

业主可在监管下管理“养老金”

交存维修资金后,广大业主们比较关心的一个问题,即能不能自己来管理这笔房屋维修资金。

《办法》对此作出了明确规定,包括对移交条件、专业人员配备、监督管理手段等,自行管理维修资金也要通过招标方式,通过市房产管理资金监管中心选定的银行,在监管中心的监管下进行,以确保资金的安全。

《办法》规定,物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等,确保资金的安全和保值增值。

目前,我市采取的措施是,将抽取部分闲置的维修资金按2年定期存款存入银行,以获得比活期存款更高的利息收益。

没交“养老金”的可随物业费补交

朱海涛介绍,我市目前房屋“养老金”的交存有两部分,一是我市的公房目前有维修资金,二是2010年7月以后才有了商品房住宅专项维修资金,但处于这之间的房子,有部分业主是没有交房屋维修资金的。

为了能解决此类房屋的“养老金”问题,《办法》规定,这部分房屋“养老金”可以按照一定标准随物业费补交,交存后的“养老金”将统一管理和使用。


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