财税[2015]39号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：
一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发?2005?26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发?2005?89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发?2005?172号)的有关规定执行。
三、本通知自3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税?2011?12号)同时废止。
财政部、国家税务总局
3月30日
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的解读
(一)本公告出台的背景
为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部、国家税务总局制定本通知，对个人住房转让营业税政策进行调整。
(二)政策解读
本通知规定：“自3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”
本次调整将原财税?2011?12号文件规定的“5年”改为“2年”，其他未做调整。
【提示】废止的原财税?2011?12号：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”
理解本通知需要注意的几个问题：
1.关于购房时间的认定。
《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)第三条规定：“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”
第四条规定：“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发[2005]89号文件的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续”。
第五条规定：“根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。”
2.普通住房的认定条件与中心城区执行标准。
国办发〔2005〕26号文件规定,享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
