第一章 总则
第一条 为加强房屋物业共用部位共用设施设备维修资金的管理,建立健全房屋维修保障机制,维护权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本暂行规定。
第二条 市区范围内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主(范围包括:商品房、售后公有住房住宅、经济适用住房、安居房、拆迁补偿安置房等),其共用部位共用设施设备专项维修资金(以下简称维修资金)的收集、管理和使用,均适用本暂行规定。
本暂行规定维修资金的含义是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,进行维修和更新、改造等所需储存的资金。
第三条 本暂行规定所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本暂行规定所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市房产管理局是物业专项维修资金的行政主管部门,负责维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。
第五条 凡商品房、售后公有住房住宅等相关物业出售后都应建立物业共用部位、共用设施设备维修资金。
第六条 维修资金归全体业主所有,实行统一缴存、专户存储专款专用、业主决策、政府行政主管部门监管的原则。
市房产管理局指定代管银行承办维修资金业务,接受市财政、审计等有关部门的检查和监督。
第二章 资金缴存
第七条 商品房建设单位在办理房屋预售合同登记备案时,应向行政主管部门提交维修资金的缴存方案。
第八条 建设单位出售物业时,应在售楼处明示缴存维修资金的方式、比例、构成、总数,并向购房者作出书面告知。
第九条 维修资金具体缴存主体及标准按以下规定执行:
(一)缴交主体
我市物业专项维修资金的缴交主体分两个时间段确定:
1、在1998年10月 1日《广东省物业管理条例》实施后核发商品房预售许可证的物业(含至今未销售的物业),购房者与建设单位在 2003年 8月31日国务院《物业管理条例》实施前签订物业买卖合同,且建设单位与购房者未约定物业专项维修资金由购房者交纳的,缴交主体为建设单位。
2、在 1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前核发商品房预售许可证或者购房者与建设单位在2003年9月 1日国务院《物业管理条例》实施后签订物业买卖合同的物业,缴交主体为业主。
(二)缴交标准
1、建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定:"商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。"经调查目前当地住宅建筑安装工程成本造价每平方米为800元。因此,我市首期物业专项维修资金按住宅(含别墅)建筑面积30元/M2的比例缴存首期物业专项维修资金,(按建设部、财政部第165号文规定标准最低点的75%为起缴点)以后视乎情况再作相应调整。建设单位缴交首期物业专项维修资金不足物业总投资1.5%的,建设单位应按照规定缴纳;由业主缴交首期物业专项维修资金不足购房款1.5%的,购房者应按照规定缴纳。
2、批准预售两年内未售出的物业由建设单位按住宅(含别墅)建筑面积 30元/M2的比例将首期维修资金存入指定银行专户;建设单位可在售出物业时向购房人收回结余的维修资金。
3、已出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
第十条 维修资金的缴交方式和时限:
(一)缴交主体为建设单位的,由建设单位按规定标准在规定限期内将物业专项维修资金存入到指定的银行专户。
(二)缴交主体为业主的,由业主自行到指定的银行缴交物业专项维修资金,相应的业主委员会或物业服务企业应督促业主按规定缴交物业专项维修资金。
(三)购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月l 日后的,购房者应在办理收楼手续前按规定标准缴交物业专项维修资金,建设单位应负责督促业主在办理收楼手续前缴清物业专项维修资金,并将缴交物业专项维修资金作为业主收楼条件之一。
(四)已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
(五)过去由建设单位代收的维修资金,应当自本暂行规定实施之日起三十日内将收取的维修资金缴存到指定的代管银行。
第十一条 维修资金的续筹应当遵循下列原则:
(一)一个物业区域或一幢房屋的维修资金余额不足首期维修资金30%时,业主大会应当再次筹集维修资金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。
(二)续筹维修资金的方案由业主委员会拟订,提交业主大会讨论通过,续筹资金应及时缴存到指定代管银行。
第十二条 建设单位、购房者在办理产权登记时,须提供维修资金缴存凭证。
第三章 资金管理
第十三条 维修资金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作他用。
第十四条 维修资金的帐务管理遵守下列原则:
(一)维修资金由行政主管部门名称在银行设置一级帐户,以各物业小区(大厦)的名称设置二级帐户,以小区内每幢楼房设置三级帐户,以缴交维修资金的业主或对应房号设置四级帐户核算管理。
(二)维修资金自存入维修资金专户之日起,按人民银行规定的利率计息,利息净收益计入四级帐户,转作维修资金滚存使用和管理。
(三)代管银行应当每月向行政主管部门提供维修资金帐户对帐单。
(四)银行收取物业专项维修资金后,出具缴款凭证,业主在拿到自己的物业专项维修资金存折后,可随时到指定银行的营业网点柜台查询余额。
第十五条 业主转让房屋时,应当结清欠缴的房屋维修资金,该房屋结余的维修资金随房屋所有权同时过户。
第十六条 因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的,业主可持相关证明向代管银行提取其维修资金个人帐户中的余额,并办理帐户注销手续。
第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益,主要用于补充维修资金,业主大会另行决定用途的除外。
第四章 资金使用
第十八条 维修资金申请使用的程序:
(一)实施物业管理的小区,业主委员会成立前,原则上不得使用维修资金。如确需使用的,由区域受益业主代表委托物业服务企业填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》(附件1)及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》(附件2),同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明,在物业区域内公示5日,签名业主无异议的,报行政主管部门登记备案。
(二)实施物业管理的小区,业主委员会成立后,维修资金的使用由业主委员会委托物业服务企业填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》,同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明,由业主委员会签名并加盖公章后,在物业区域内公示5日,签名业主无异议的,报行政主管部门登记备案。
(三)既没有实施物业管理同时亦没有成立业主委员会的小区,维修资金的使用,应由区域受益业主代表填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》,上报行政主管部门,并由业主代表委托施工单位组织维修。施工单位提供的维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明,在物业区域内公示5日,签名业主无异议的,报行政主管部门登记备案。
(四)物业专项维修资金使用的分摊,应当遵循责任人和受益人相一致的原则。
(五)房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况,如不及时维修将严重影响公共安全、业主或他人人身财产安全时,业主委员会或物业管理企业应立即组织抢修,并在物业小区内进行公示,办理相关使用手续,报行政主管部门备案。
如物业管理企业不及时组织维修,行政主管部门可组织强制抢修,所需费用由相应受益业主分摊。
第十九条 物业共用部位共用设施设备维修后,受益业主应根据竣工结算按国家、省的有关规定进行维修资金分摊,并在物业区域内进行公示。
第二十条 根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的维修养护费用,不得从房屋维修资金中列支。
第二十一条 物业管理区域内属于公共事业等专业部门应依法承担其负责管理的道路、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备维修养护所发生的费用。
第五章 法律责任
第二十二条 业主或使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的,当事人可以通过行政主管部门协商、协调解决;当事人也可以直接向人民法院起诉。
第二十三条 违反本暂行规定,挪用维修资金的,按国务院《物业管理条例》第六十三条规定处罚。
第二十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊,不依法履行监督管理职责的,由所在单位或上级行政主管部门按有关规定给予行政处分,给业主造成损失的,应依法承担赔偿责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
